Mehrfamilienhaus Eisenach-Zentrum | 8 Einheiten | ca. 793 m² | 6,3 % IST / 8,8 % SOLL

759.000 EUR Kaufpreis | ca. 793 m² | 8 Einheiten | 6 Stellplätze | 47.831 EUR IST-NKM | ca. 67.057 EUR SOLL-NKM | 6,3 % -> 8,8 % Bruttorendite

Zum Verkauf steht ein Mehrfamilienhaus in zentraler Innenstadtlage von Eisenach, nur wenige Minuten vom Marktplatz und dem historischen Stadtzentrum entfernt.

Das im Jahr 1899 errichtete Gebäude ist vollständig unterkellert und erstreckt sich über drei Vollgeschosse, ein Mansardgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Insgesamt stehen acht Miet- bzw. Nutzungseinheiten mit einer vermietbaren Gesamtfläche von ca. 792,65 m² zur Verfügung.

Sechs Einheiten sind aktuell vermietet. Die bestehenden Mietverhältnisse verlaufen zuverlässig und die Mietzahlungen erfolgen regelmäßig.

Besonderes Entwicklungspotenzial bieten die beiden derzeit leerstehenden Einheiten im Erdgeschoss mit zusammen ca. 176 m². Diese wurden ehemals als Praxisflächen genutzt. Eine zukünftige Nutzung als Wohnraum erscheint aufgrund der vorhandenen Gebäudestruktur grundsätzlich attraktiv und würde die Vermietbarkeit des Objektes weiter stärken.

Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt 47.830,92 EUR p. a. Durch die Vermietung der beiden Erdgeschosseinheiten, moderate Anpassungen einzelner Bestandsmieten sowie die vollständige Vermietung der vorhandenen Stellplätze ergibt sich ein kalkuliertes Mietpotenzial von rund 67.057 EUR Nettokaltmiete p. a.

Damit bietet das Objekt bereits im aktuellen Vermietungsstand eine Bruttomietrendite von ca. 6,30 %. Auf Basis der vorgesehenen Soll-Miete ist eine Bruttomietrendite von ca. 8,83 % darstellbar.

Besonders interessant für Kapitalanleger: Der überwiegende Teil des zusätzlichen Ertragspotenzials resultiert nicht aus ambitionierten Mietsteigerungen im Bestand, sondern aus der Aktivierung der derzeit leerstehenden Erdgeschossflächen. Damit ist das Entwicklungskonzept klar nachvollziehbar und auf bereits vorhandene Flächen gestützt.

Bei einem Kaufpreis von 759.000 EUR liegt der Kaufpreis bei lediglich rund 958 EUR/m² vermietbarer Fläche. Der Kaufpreisfaktor beträgt auf Basis der aktuellen Miete rund 15,9 und auf Basis der kalkulierten Soll-Miete rund 11,3.

Das Gebäude wurde in der zweiten Hälfte der 1990er-Jahre umfassend saniert. Hierbei wurden unter anderem Dach, Fassade, Fenster, Elektrik, Sanitärleitungen, Bäder, Heizungsanlagen und Treppenhaus überarbeitet beziehungsweise erneuert.

Im Zuge dieser Maßnahmen entstanden zudem die nach Süden ausgerichteten Wintergärten sowie eine feuerverzinkte Balkonanlage.

Auch nach der umfassenden Sanierung wurde kontinuierlich in den Bestand investiert. Dazu zählen unter anderem Modernisierungen von Bädern sowie Wand- und Bodenbelägen. In den Jahren 2021 bis 2023 wurden zusätzlich Gasthermen erneuert.

Die Beheizung erfolgt über Gas-Etagenheizungen sowie teilweise über Nachtspeicheröfen. Die Warmwasserbereitung erfolgt teilweise über Elektroboiler.

Den einzelnen Wohnungen stehen eigene Kellerbereiche zur Verfügung. Darüber hinaus befinden sich weitere Gemeinschaftsflächen im Kellergeschoss.

Ein weiterer wesentlicher Vorteil des Objektes sind die sechs Pkw-Stellplätze auf dem eigenen Grundstück. Gerade in zentraler Innenstadtlage stellen diese einen relevanten Mehrwert für die nachhaltige Vermietbarkeit dar.

Das Mehrfamilienhaus steht nicht unter Denkmal- oder Ensembleschutz, befindet sich in keinem Sanierungsgebiet und weist nach vorliegenden Informationen keine eingetragenen Baulasten auf.

Insgesamt handelt es sich um ein klassisches Value-Add-Investment mit laufenden Mieterträgen, überschaubarem Einstiegspreis je Quadratmeter und klar identifizierbarem kurzfristigem Ertragspotenzial.